Na początku spotykamy się z Klientem, by szczegółowo poznać jego potrzeby i oczekiwania. Rozmawiamy o rodzaju poszukiwanej nieruchomości – czy ma to być dom, mieszkanie, działka, czy może apartament inwestycyjny. Ustalamy preferowaną lokalizację, powierzchnię, liczbę pokoi, budżet, sposób finansowania oraz inne istotne kryteria, które pomogą nam w precyzyjnym dopasowaniu oferty.
Po zebraniu wszystkich informacji przystępujemy do aktywnych działań. W pierwszej kolejności korzystamy z naszej wewnętrznej bazy, systemu CRM Dream Estate oraz ogólnopolskiej platformy wymiany ofert między biurami nieruchomości. Równolegle agenci znając badanie potrzeb Klienta, rozpoczynają indywidualne poszukiwania dopasowanych propozycji. Gdy pojawią się konkretne oferty, organizujemy prezentacje wybranych nieruchomości, podczas których szczegółowo je omawiamy i odpowiadamy na wszystkie pytania. Klient umownie poświadcza pozyskane dane nieruchomości, które są istotne dla dalszej współpracy.
W momencie, gdy Klient zdecyduje się na daną nieruchomość, przechodzimy do kluczowego etapu – ostatecznej analizy jej stanu prawnego i wszystkich dokumentów. Następnie prowadzimy negocjacje dotyczące warunków transakcji, w tym oczywiście ceny, dbając o uzyskanie dla strony jak najkorzystniejszych warunków.
Po uzgodnieniu szczegółów, jeśli zachodzi taka potrzeba, przygotowujemy umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. Czuwamy nad prawidłowym przebiegiem wszystkich formalności aż do finalizacji zakupu. Pomagamy w kompletowaniu wymaganych dokumentów, oferujemy wsparcie w uzyskaniu finansowania, rekomendujemy sprawdzonego notariusza i towarzyszymy Klientowi aż do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
Co istotne, nasza współpraca nie kończy się w momencie finalizacji transakcji – w razie potrzeby pomagamy m.in. w przepisaniu liczników mediów lub załatwieniu spraw formalnych związanych z nowym nabytkiem.
Proces rozpoczynamy od spotkania z Klientem, podczas którego szczegółowo omawiamy stan prawny i techniczny oferowanej nieruchomości oraz oczekiwania związane ze sprzedażą – w tym preferowaną cenę, planowany termin transakcji, możliwości promocji oferty oraz model współpracy. Na tym etapie doradzamy także w zakresie strategii sprzedaży oraz analizujemy dokumentację, by zawczasu wyeliminować ewentualne przeszkody formalne.
Po ustaleniu warunków współpracy zawieramy umowę pośrednictwa – otwartą lub z klauzulą wyłączności – i przystępujemy do kompleksowego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Tworzymy profesjonalne materiały marketingowe: sesję zdjęciową i dronem, opis oferty, wizualizacje lub filmy – a wszystko po to, by zaprezentować nieruchomość w atrakcyjny i rzetelny sposób. Równolegle ostatecznie weryfikujemy stan prawny i kompletujemy dokumenty niezbędne do przeprowadzenia bezpiecznej transakcji.
Oferta trafia do naszej bazy Klientów systemu CRM Dream Estate, a także na najważniejsze portale branżowe i do sieci współpracujących biur. Nasi doradcy aktywnie promują nieruchomość, odpowiadają na zapytania zainteresowanych i organizują prezentacje dla realnie zainteresowanych Klientów. Na bieżąco raportujemy postępy i przedstawiamy informacje zwrotne z rynku.
Gdy pojawi się konkretny nabywca, przechodzimy do negocjacji warunków – w tym ceny oraz sposobu rozliczenia transakcji. Przygotowujemy niezbędne dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej, albo finalnej, a następnie koordynujemy wszystkie działania aż do momentu podpisania aktu notarialnego.
Po finalizacji transakcji służymy pomocą również w zakresie przekazania nieruchomości, sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, ewentualnego zgłoszenia zmiany właściciela do wspólnoty mieszkaniowej czy też poinformowaniu o sposobie przepisania umów na dostawę mediów.
Z naszym wsparciem proces sprzedaży przebiega sprawnie, bezpiecznie i z pełnym zaangażowaniem na każdym etapie.
Nie – w rzeczywistości jest zupełnie odwrotnie – umowa na wyłączność zwiększa szanse na skuteczną i szybką sprzedaż. Dream Estate Nieruchomości nie działa według stereotypu : „mam wyłączność, więc wrzucam ofertę do internetu i czekam, aż ktoś sam się zgłosi”. Wręcz przeciwnie, mając samodzielną odpowiedzialność za sprzedaż nieruchomości, staramy się w pierwszej kolejności uruchomić wszystkie nasze dostępne kanały marketingowe, aby dotrzeć do jak najszerszego grona potencjalnych nabywców. Jeśli mimo to nie uzyskujemy oczekiwanych rezultatów, podejmujemy kolejne działania, by możliwie szybko i efektywnie doprowadzić do transakcji. Dlatego właśnie umowa na wyłączność daje pośrednikowi przestrzeń do transparentnego oferowania nieruchomości i pełnego zaangażowania – zarówno czasowego, jak i finansowego. To nie oznacza jednak, że rezygnujesz z własnej inicjatywy – jeśli sam znajdziesz kupca, masz do tego prawo, a uczciwe warunki rozliczenia są precyzyjnie zapisane tzw. hybrydowych umowach na wyłączność, których treść dostosowujemy do specyfiki nieruchomości i oczekiwań klienta. W takim modelu pośrednik może tez ponosić dodatkowe koszty promocji wiedząc, że nie zostaną one zniweczone przez przypadkowo duplikowane oferty innych biur, lub samego właściciela. Każdy, kto samodzielnie próbował sprzedać nieruchomość wie, z jak dużym nakładem pracy, kosztów i potencjalnych ryzyk się to wiąże. Oczywiście przy tym warto podkreślić, iż podpisanie umowy na wyłączność musi być świadomą decyzją nie tylko zainteresowanego sprzedażą nieruchomości, ale także i agenta firmy Dream Estate Nieruchomości, ponieważ nie samo podpisanie umowy jest tutaj najistotniejsze, lecz warunki i strategia sprzedaży. Dodatkowym atutem naszego biura jest kilka wariantów współpracy na zasadach wyłączności – tzw. umów hybrydowych, i zawsze jedną z nich dopasujemy do oczekiwań naszego klienta, co nie oznacza, że w otwartej formule nie da się sprzedać nieruchomości, lecz to zależy od wielu różnych czynników.
Przy tzw. umowach otwartych zarówno sprzedający jak i pośrednik często zderzają się z przeciętnością, bo tak naprawdę każdy z nich działa na pół gwizdka. Pośrednik zamiast skupić się na wszystkich czynnościach pośrednictwa, głównie koncentruje się na pilnowaniu informacji, skąd pochodzi zainteresowany nabyciem klient – czy to jego kontakt, bądź sprzedającego, czy może innego biura? Natomiast właściciel otoczony obsługą kilku firm tak naprawdę traci kontakt z rzeczywistą oceną szans sprzedażowych, bo po ludzku często słucha tych, którzy obiecują nierealnie wysoką cenę i w abstrakcyjnie szybki termin transakcji, na skutek czego bardzo często marnują ok. 6-8msc, by dojść do pewnych kluczowych wniosków, jak chociażby ustalenie rzeczywistej rynkowej ceny ofertowej lub innych istotnych warunków sprzedaży.
Niejednokrotnie właśnie w obawie przed próbą tzw. „obejścia biura” przez nieuczciwych klientów, pośrednik nie wskazuje szczegółowej lokalizacji mieszkania, lokalu, domu, czy też działki. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze opisana wcześniej praktyka powierzania działań sprzedażowych kilku biurom nieruchomości, efektem czego jest niespójność opisów i cen oferowanych, a także bezsensowne powielanie ofert na portalach internetowych. To wszystko wprowadza chaos, obniża wiarygodność informacji i budzi nieufność wśród potencjalnych kupujących, a tym samym podejrzenie, że nieruchomość z pewnych względów jest trudno sprzedawalna.
Dlatego warto działać w jednej drużynie – właściciel i pośrednik grający do jednej bramki to gwarancja spójnej strategii sprzedaży i maksymalnego zaangażowania. Umowa na wyłączność wbrew pozorom przejrzyście określa zasady współpracy i rolę każdej strony, co buduje wzajemne zaufanie i przenosi ciężar kompleksowej obsługi procesu zbycia nieruchomości na firmę Dream Estate Nieruchomości – od przygotowania oferty aż po finalizację transakcji.
Decyzja o sprzedaży nieruchomości przy udziale biura nieruchomości jest równoznaczne ze zgodą, na powierzenie całego procesu profesjonalistom. Prócz określenia warunków współpracy, podpisania umowy pośrednictwa, jednym z kluczowych etapów na drodze do sukcesu w sprzedaży, jest sesja fotograficzna. Dlatego tak istotnym elementem startu tych działań jest należyte przygotowanie wnętrz, które powoduje że nieruchomość prezentuje się atrakcyjniej na zdjęciach, co zwiększa zainteresowanie ofertą i przyspiesza sprzedaż. Pierwsze wrażenie – również to na zdjęciach – ma ogromne znaczenie.
Na co zwrócić uwagę podczas przygotowań? Przede wszystkim postaw na porządek i prostotę. Poniżej kilka sprawdzonych wskazówek:
Jeśli jednak klient nie wie lub nie ma czasu na te działania, albo chciałby w znaczącym stopniu poprawić estetykę swojej nieruchomości, to zawsze można skorzystać z usługi home stagingu realizowanej przez zespół Dream Estate Nieruchomości. Doradzimy, jak bezkosztowo poprawić estetykę wnętrza, a jeśli wymaga to nakładów finansowych – zajmiemy się wszystkim za Ciebie! Nie obawiaj się, to najczęściej nie wiąże się z ogromnymi kosztami, a może mieć kapitalne znaczenie w procesie pozyskiwania zainteresowanych nabywców. Zawsze staramy się działać z myślą o maksymalizacji efektu przy jednoczesnej minimalizacji finansowych wydatków.
Aby zapewnić naszym Klientom pełen komfort i bezpieczeństwo, każdorazowo przeprowadzamy szczegółową analizę stanu prawnego nieruchomości. Oczywiście zakres tych działań zależy od tego, czy mamy do czynienia z:
Zaczynamy od wnikliwego sprawdzenia ksiąg wieczystej, będącej bazowym źródłem informacji o stanie prawnym, której numer Klient powinien nam udostępnić. Weryfikujemy w niej:
Stan wieczystoksięgowy porównujemy następnie do tego katastralnego na szczeblu powiatowym. Ponadto zawsze prosimy o podstawę nabycia nieruchomości (np. akt notarialny sprzedaży, umowa darowizny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, poświadczenie dziedziczenia itd.). W przypadku współwłasności ważne jest, by określić stan cywilny każdego współwłaściciela, a także prawne aspekty rozporządzania nieruchomością. Dla budynku lub lokalu mieszkalnego bardzo istotnym elementem jest kwestia osób, które są zameldowane, gdyż może to mieć bezpośredni wpływ na tempo sprzedaży. Sprawdzamy również, czy nieruchomość ma jakiekolwiek inne obciążenia lub ograniczenia w rozporządzaniu nieujawnione w księdze wieczystej, w tym zaległości podatkowe. W zależności od rodzaju nieruchomości, bardzo ważną lub znaczącą informacją jest przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub innym akcie prawnym, bądź decyzji administracyjnej, która to reguluje.
Aby skutecznie sprzedać nieruchomość, kluczowe jest jej odpowiednie przygotowanie – zarówno od strony wizualnej, jak i przekazu informacyjnego. W tym zakresie Dream Estate Nieruchomości zadba o każdy detal, aby oferta wyróżniała się na tle innych ogłoszeń.
Proces promocji rozpoczynamy od stworzenia atrakcyjnej prezentacji – wykonujemy zdjęcia wnętrz, filmy wideo, ujęcia z drona, a w razie potrzeby także wirtualny spacer, który umożliwia potencjalnym nabywcom dokładne zapoznanie się z nieruchomością bez osobistej wizyty. Ogromny nacisk kładziemy treść oferty – starannie opisujemy wszystkie atuty przedmiotowej nieruchomości, aby jak najlepiej oddać jej charakter i potencjał.
Następnie gotowa oferta trafia na naszą stronę internetową, najpopularniejsze portale ogłoszeniowe rynku nieruchomości, do mediów społecznościowych, oraz do systemu sprzedażowego CRM Dream Estate, z którego wysyłamy ją m.in. do bazy klientów. W zależności od lokalizacji, wykorzystujemy również tradycyjną reklamę zewnętrzną – banery, billboardy, ulotki czy broszury.
Dzięki stałemu kontaktowi z inwestorami i klientami bazy Dream Estate Nieruchomości, a także osobami aktywnie poszukującymi nieruchomości w tym regionie, Twoja oferta szybko dotrze do właściwej grupy odbiorców.
Tak, w ramach usługi zapewniamy pełne wsparcie w zakresie formalności notarialnych związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości. Począwszy od umówienia z notariuszem terminu wizyty i ustalenia warunków umowy sprzedaży, poprzez skompletowanie wszystkich obligatoryjnych dokumentów wymaganych do transakcji i innych uzgodnionych przez strony, na wizycie w kancelarii skończywszy.
Dzięki wiedzy i doświadczeniu zespołu Dream Estate Nieruchomości nasi Klienci bez zbytecznego stresu mogą czuć się bezpiecznie i komfortowo mając pewność, że z uwagą czuwamy nad całym proces zbycia – od prezentacji nieruchomości po finalizację umowy.
W Dream Estate Nieruchomości zawsze podchodzimy elastycznie do potrzeb naszych klientów. Oferujemy dwie formy współpracy: tzw. umowę otwartą oraz umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Wybór konkretnego modelu wpływa na zakres i sposób realizacji usługi. Niezależnie od decyzji, do każdej współpracy podchodzimy indywidualnie, tak aby klient czuł się zaopiekowany i bezpieczny na każdym etapie procesu sprzedaży.
Umowa otwarta – jesteśmy zawsze otwarci na elastyczną współpracę
Umowa otwarta zapewnia dużą swobodę działania. Pozwala właścicielowi nieruchomości współpracować równolegle z kilkoma biurami pośrednictwa oraz samodzielnie poszukiwać nabywcy. Tego typu rozwiązanie może być korzystne w niektórych przypadkach, jednak coraz mniej biur decyduje się na taką formę współpracy. Wszystko zależy od charakteru nieruchomości i oczekiwań właściciela — niekiedy specyfika oferty wręcz wyklucza zastosowanie tej formy umowy.
Przy umowie otwartej to właściciel ponosi odpowiedzialność za weryfikację zainteresowanych klientów, zgłaszanych przez różne biura. Niestety, ryzyko dublowania się tych samych osób w kilku agencjach jest bardzo wysokie i często prowadzi do nieporozumień, a nawet roszczeń ze strony różnych pośredników, którzy twierdzą, że pozyskali tego samego klienta.
Choć teoretycznie taka forma współpracy daje więcej możliwości, w praktyce często utrudnia cały proces sprzedaży. Zlecenie tej samej oferty wielu biurom prowadzi do niezdrowej rywalizacji, chaosu komunikacyjnego i rozbieżności w prezentacji oferty. Nieruchomość może być publikowana wielokrotnie na różnych portalach – przez różne biura, z odmiennymi zdjęciami, opisami, a nawet cenami. Taka niespójność budzi nieufność wśród kupujących i może sprawiać wrażenie, że właściciel jest zdesperowany, by szybko sprzedać.
Dodatkowo właściciel musi samodzielnie koordynować działania wielu pośredników i odbierać liczne telefony od różnych osób, co bywa czasochłonne i męczące. Biura pracujące w formule otwartej zazwyczaj angażują mniejsze zasoby marketingowe, ograniczając promocję oferty do minimum.
Umowa na wyłączność – po partnersku i z korzyścią dla Ciebie
Umowa na wyłączność to jasne porozumienie – decydujesz się na współpracę wyłącznie z Dream Estate Nieruchomości przy sprzedaży konkretnej nieruchomości, a my zobowiązujemy się do pełnego zaangażowania i kompleksowego działania. To nie oznacza jednak, że rezygnujesz z własnej inicjatywy – jeśli sam znajdziesz kupca, masz do tego prawo, a warunki rozliczenia są precyzyjnie zapisane w umowie. Nie proponujemy sztywnych schematów, lecz elastyczne modele współpracy. Ogromnym atutem biura Dream Estate Nieruchomości jest kilka wariantów współpracy na zasadach wyłączności określonych w tzw. umowach hybrydowych, łączących ze sobą warunki otwartej współpracy z elementami działania na zasadach wyłączności. Dzięki temu każdą umowę pośrednictwa jesteśmy w stanie dopasować do oczekiwań naszego klienta.
Uprzedzamy więc obawy – nie znajdziesz u nas „szablonów” ani nieprzejrzystych zapisów. Dream Estate Nieruchomości opiera się na wzajemnym zaufaniu, przejrzystości i skuteczności – dlatego tę formę współpracy rekomendujemy najczęściej.
Dlaczego warto podpisać umowę na wyłączność? Bo dzięki niej możemy w pełni rozwinąć skrzydła w zakresie promocji Twojej nieruchomości. Profesjonalna sesja zdjęciowa, nagrania z drona, video wnętrz, grafiki promocyjne, banery, billboardy, materiały drukowane, organizacja dni otwartych – to wszystko planujemy z wyprzedzeniem i uwzględniamy w naszym budżecie promocyjnym. Przy dobrze ustalonych warunkach – nie ponosisz za to żadnych kosztów.
Mając ofertę na wyłączność, inwestujemy nie tylko środki, ale i czas:
Masz jednego opiekuna – do kontaktu na każdym etapie, bez chaosu i konieczności tłumaczenia swojej sytuacji kilku osobom.
Dobrze zaprojektowana strategia marketingowa i konsekwentnie prowadzony proces sprzedaży zazwyczaj pozwalają osiągnąć wyższą cenę niż w przypadku działań rozproszonych.
Nie chodzi więc o ograniczenia – lecz o jakość, przejrzystość i rezultat.
Tak – sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym jest całkowicie możliwa i stanowi częstą praktykę na rynku! W Dream Estate Nieruchomości mamy duże doświadczenie w realizacji tego typu transakcji i zapewniamy pełne wsparcie na każdym etapie.
Jak wygląda procedura?
Proces sprzedaży nieruchomości z hipoteką opiera się na sprawdzonym i bezpiecznym mechanizmie, w którym kluczowe znaczenie ma promesa banku, czyli zaświadczenie o stanie zadłużenia. To dokument, od którego rozpoczyna się cały proces. Oczywiście opisana poniżej ścieżka działań jest najpopularniejszą, ale bywa czasem konieczność modyfikowania wszystkich działań.
Krótko, krok po kroku:
– kwotę pozostałą do spłaty,
– termin ważności dokumentu,
– numer rachunku, na który należy przelać środki,
– zobowiązanie do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po uregulowaniu zobowiązania.
Pozostała część ceny (jeśli taka istnieje) zostaje przelana na konto sprzedającego.
Cały proces odbywa się pod nadzorem notariusza, który czuwa nad prawidłowym wykonaniem postanowień umowy i zabezpiecza interesy obu stron.
Nie warto obawiać się sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym. To proces powszechny i w pełni zabezpieczony – zarówno prawnie, jak i finansowo. Naszym zadaniem jest dopilnowanie, by wszystko przebiegło sprawnie, klarownie i bez zbędnych komplikacji.
Zespół Dream Estate przeprowadzi Państwa przez całą procedurę – od promesy, przez ustalenia z bankiem i notariuszem, aż po finalizację transakcji.
Siłą Dream Estate Nieruchomości jest głęboka znajomość lokalnego rynku, w tym rynku nieruchomości inwestycyjnych. Działamy przede wszystkim w miejscowościach Beskidu Śląskiego i Żywieckiego – w Szczyrku, Wiśle, Ustroniu, Lipowej i Żywcu – ale z powodzeniem prowadzimy sprzedaż także w innych kurortach, takich jak Zakopane, Białka Tatrzańska czy Karpacz. Oczywiście w naszej ofercie można znaleźć również nieruchomości zagraniczne, m.in. we Włoszech, Bułgarii, na Zanzibarze czy w Dubaju. Obecnie jesteśmy w trakcie rozszerzania portfolio o oferty z rejonu Mazur i Pomorza.
Nasz zespół tworzą doświadczeni pośrednicy, których wyróżnia wieloletnia praktyka w sprzedaży nieruchomości – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Posiadają rozległą wiedzę prawną, marketingową i inwestycyjną, co przekłada się na wysoką skuteczność działań i jakość obsługi klienta. Znaczna część naszych pracowników to osoby pochodzące z regionu, świetnie znające jego specyfikę i uwarunkowania inwestycyjne.
Co ważne, nasze kompetencje nie kończą się na pośrednictwie – mamy doświadczenie w kompleksowej obsłudze projektów deweloperskich, które prowadziliśmy od etapu koncepcji i analiz chłonności działek, przez procedowanie dokumentacji projektowej i pozyskiwanie pozwoleń, aż po finalizację sprzedaży i wdrożenie zarządzania wspólnotowego. W wybranych inwestycjach opracowaliśmy także efektywny model operatorski, umożliwiający właścicielom lokali czerpanie stałych korzyści z najmu krótkoterminowego bez konieczności osobistego zaangażowania.
Jeśli masz nieruchomość, której lokalizacja wykracza poza nasz główny obszar działania – zadzwoń! Dzięki rozbudowanej sieci kontaktów i sprawdzonych partnerów pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie.
Z powodzeniem doprowadziliśmy do finału współpracę z partnerami działającymi w różnych częściach kraju – od górskich miejscowości, przez Mazowsze, aż po Podlasie. Efektem tych działań jest sprzedaż i obsługa ponad 280 apartamentów w ramach rozmaitych inwestycji. Na tym jednak nie kończymy – kolejne przedsięwzięcia już są w przygotowaniu.
W wielu przypadkach nasza rola nie kończyła się na sprzedaży. Braliśmy czynny udział już na etapie koncepcji i opracowania projektu inwestycji, następnie prowadziliśmy kompleksowy proces sprzedażowy, by po jego zakończeniu wdrożyć strukturę zarządzania wspólnotą mieszkaniową, a następnie objąć ją bieżącą obsługą administracyjną i techniczną. Na życzenie inwestorów opracowywaliśmy również modele operatorskiego zarządzania najmem, dostosowane do charakteru danego obiektu oraz oczekiwań właścicieli.
Ocena rzeczywistego stanu technicznego to – obok weryfikacji stanu prawnego – jeden z kluczowych etapów poprzedzających rozpoczęcie procesu pośrednictwa w sprzedaży. Nasi doświadczeni agenci, dzięki wieloletniej praktyce, potrafią szybko zidentyfikować elementy, które mogą wzbudzać wątpliwości lub negatywnie wpływać na wartość i atrakcyjność oferty.
Wady techniczne można podzielić na widoczne – dostrzegalne gołym okiem – oraz ukryte, których rozpoznanie wymaga specjalistycznej wiedzy lub przeprowadzenia ekspertyzy. W codziennej pracy pośrednik opiera się zarówno na informacjach uzyskanych od właściciela, jak i na obserwacjach dokonanych w trakcie oględzin.
Dream Estate Nieruchomości wspiera zarówno sprzedających, jak i kupujących w zakresie oceny stanu technicznego nieruchomości. Zawsze rekomendujemy, aby przed podjęciem decyzji zakupowej skonsultować się z osobą posiadającą wiedzę techniczno-budowlaną – może to być inżynier budownictwa, inspektor nadzoru, rzeczoznawca lub doświadczony wykonawca robót budowlanych.
Warto pamiętać, że wady ukryte bywają nie tylko źródłem rozczarowania, ale również przyczyną poważnych sporów sądowych między stronami transakcji. Dlatego tak istotne jest, by jeszcze przed podpisaniem umowy właściwie zweryfikować stan techniczny nieruchomości i podejść do zakupu z należytą starannością.
Bez względu na rodzaj i termin zawartej umowy pośrednictwa, do każdego Klienta podchodzimy z empatią i zrozumieniem. Mamy świadomość, że w życiu mogą wystąpić szczególne okoliczności, które znacznie ograniczają lub wręcz uniemożliwiają dalszą współpracę. W takich sytuacjach agenci Dream Estate Nieruchomości są zawsze otwarci na rozmowę — staramy się wspólnie poszukać rozwiązania problemu, a jeśli to niemożliwe, zakończyć współpracę przedterminowo, zgodnie z zapisami umowy.
Niestety, na rynku zdarzają się nie tylko nieuczciwe biura nieruchomości, ale również nierzetelni Klienci. Coraz częstsze są próby „obejścia biura”, mimo że rzetelnie wywiązuje się ono ze swoich obowiązków. Podobnie bywa w sytuacjach, gdy Klient łamie postanowienia umowy, pomimo że to biuro poniosło konkretne koszty wynikające z jej zapisów. Właśnie dlatego nasze umowy przewidują różne scenariusze — by minimalizować ryzyko nieuczciwych praktyk.
Gdy po obu stronach jest dobra wola i uczciwość, zawsze udaje się dojść do porozumienia. Jeszcze nigdy nie zdarzyło się, byśmy nie osiągnęli konsensusu w podobnych sprawach. Warto jednak pamiętać, że jeśli biuro skutecznie pozyskało nabywcę nieruchomości, to rozwiązanie umowy w odniesieniu do tej konkretnej osoby i tak nie zwalnia z obowiązku zapłaty wynagrodzenia — ponieważ usługa pośrednictwa została wykonana, choć Klienci czasem o tym zapominają lub nie chcą tego przyjąć do wiadomości.
Sesja zdjęciowa i jej zakres zależy od formy umowy pośrednictwa oraz od tego, kto po zakończeniu współpracy ma stać się je dysponentem i posiadać do nich pełne prawa autorskie. Przy umowach na wyłączność zwykle ich koszt jest wkalkulowany w przewidziany w budżet marketingowy. Oczywiście od rodzaju umowy zależy sesja zdjęciowa dronem, spacer 3D, czy też animacje. Warte jest podkreślenia, na skutek pogody nie zawsze w jednym cyklu możliwe będzie wykonanie wnętrza na zewnątrz budynku.
W obrocie nieruchomościami dominują dwa zasadnicze podejścia do określania wartości – formalna wycena, sporządzana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, oraz szacowanie wartości rynkowej na potrzeby sprzedaży. Wyceny formalne wykorzystywane są m.in. w postępowaniach sądowych, odszkodowawczych, egzekucyjnych, czy też dla celów dowodowych, bądź księgowych. Rzeczoznawcy często specjalizują się w konkretnych typach nieruchomości, takich jak mieszkania, domy, przedsiębiorstwa, obiekty komercyjne czy grunty rolne i leśne.
Drugim typem jest wycena rynkowa, niezbędna przy planowanej sprzedaży nieruchomości. W Dream Estate Nieruchomości zapewniamy zarówno dostęp do certyfikowanego rzeczoznawcy, jak i do specjalisty analizującego realne uwarunkowania rynkowe, który pomoże ustalić cenę adekwatną do aktualnej sytuacji.
Z naszych obserwacji wynika, że rozbieżności w wycenach formalnych mogą sięgać nawet 15%, w zależności od przyjętych założeń. Dlatego przy określaniu wartości rynkowej na potrzeby sprzedaży kluczowa jest precyzyjna analiza trendów z ostatnich sześciu miesięcy, uwzględnienie specyfiki nieruchomości oraz – co szczególnie istotne – dostosowanie ceny do przyjętej strategii sprzedażowej, przewidywanego terminu transakcji, stanu prawnego i techniczno-użytkowego oraz warunków ofertowych.
Tak, w przypadku umów z klauzulą wyłączności dopuszczamy możliwość przekazania agentowi kluczy do nieruchomości na potrzeby jej prezentacji. Zdarza się również, że na czas trwania współpracy są one bezpiecznie deponowane w jednej z siedzib naszej firmy. Każdorazowo decyzja o przejęciu kluczy jest jednak poprzedzana indywidualną analizą przeprowadzaną przez pośrednika Dream Estate Nieruchomości.
Na możliwość świadczenia takiej usługi wpływa szereg czynników, w tym lokalizacja nieruchomości, jej standard oraz wartość wyposażenia znajdującego się zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku lub mieszkania, poziom zabezpieczeń antywłamaniowych oraz czy jest system monitoringu. W przypadku pozytywnej decyzji sporządzany jest szczegółowy protokół przekazania, który zawiera m.in. dane stron, opis nieruchomości, liczbę i rodzaj przekazanych kluczy, ewentualny wykaz cennych przedmiotów, listę osób posiadających dostęp (poza właścicielem i agentem), zasady informowania o prezentacjach, a także warunki ewentualnego udostępniania kluczy innym osobom lub podmiotom wskazanym przez właściciela.
Depozyt kluczy stanowi szczególnie wygodne rozwiązanie dla właścicieli mieszkających z dala od sprzedawanej nieruchomości, zwłaszcza klientów zagranicznych. W przypadku braku videorejestratorów rekomendujemy montaż systemu monitoringu, który znacząco podnosi poziom bezpieczeństwa. Usługę tę realizują współpracujące z Dream Estate Nieruchomości sprawdzone firmy instalatorskie.
Dream Estate Nieruchomości specjalizuje się w sprzedaży zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego – w tym lokali inwestycyjnych – jak i szerokiego wachlarza ofert z rynku wtórnego. Nasz zespół może poszczycić się ponad 15-letnim doświadczeniem w branży, co przekłada się na realną skuteczność i profesjonalizm w każdym aspekcie procesu pośrednictwa.
Pomagamy nie tylko w sprzedaży gruntów, ale również skutecznie doradzamy przy ich zakupie – zarówno w celach inwestycyjnych, jak i pod zabudowę mieszkaniową. Doradztwo obejmuje analizę potencjału działki, w tym dostępności i możliwości przyłączenia mediów (woda, kanalizacja, prąd, gaz, światłowód), a także wstępne określenie parametrów zabudowy zgodnych z planem miejscowym lub warunkami zabudowy. Dzięki temu nasi Klienci mogą świadomie podjąć decyzję jeszcze przed zakupem, unikając typowych błędów inwestycyjnych.
W przypadku domów, kładziemy szczególny nacisk na ocenę relacji między powierzchnią działki, metrażem użytkowym a funkcjonalnością budynku. Pomagamy w ocenie realnych kosztów adaptacji lub wykończenia oraz doradzamy, jak dopasować wybór nieruchomości do indywidualnych potrzeb Klienta – niezależnie, czy szuka domu na stałe zamieszkanie, rezydencji sezonowej, czy obiektu pod wynajem krótko- lub długoterminowy. Wyróżnia nas merytoryczna wiedza techniczna i doświadczenie w ocenie stanu technicznego, co szczególnie doceniają osoby kupujące dom z rynku wtórnego.
Dla Klientów biznesowych oferujemy kompleksowe wsparcie w zakupie, sprzedaży oraz najmie lokali użytkowych i obiektów komercyjnych. Doradzamy w zakresie doboru odpowiedniej lokalizacji pod działalność gospodarczą, analizujemy funkcjonalność układów wewnętrznych, sprawdzamy możliwość adaptacji przestrzeni pod konkretne potrzeby oraz pomagamy ocenić rentowność inwestycji. Zwracamy uwagę na kluczowe aspekty, takie jak: sposób olicznikowania i rozliczania mediów, koszty eksploatacyjne, jakość instalacji technicznych, rozwiązania energooszczędne oraz zgodność obiektu z przepisami sanitarnymi, przeciwpożarowymi i branżowymi.
Na życzenie inwestorów Dream Estate Nieruchomości oferuje również wyszukiwanie dedykowane – pod konkretne projekty, takie jak: sklepy wielkopowierzchniowe, lokale handlowe, restauracje, stacje paliw, hale magazynowe, budynki usługowe czy obiekty noclegowe. Dzięki znajomości lokalnych uwarunkowań planistycznych i dostępności gruntów jesteśmy w stanie wskazać lokalizacje o największym potencjale komercyjnym.
Zakres podstawowych obowiązków zarządczych wynika bezpośrednio z ustawy o własności lokali. W praktyce jednak szczegółowy podział zadań i odpowiedzialności określa każdorazowo umowa o zarządzanie, zawierana pomiędzy wspólnotą mieszkaniową – reprezentowaną najczęściej przez jej zarząd – a zarządcą (rozumianym jako administrator). Należy przy tym podkreślić, że zarząd wspólnoty podejmuje decyzje i reprezentuje właścicieli lokali, natomiast firma zarządzająca pełni funkcję wykonawczą, realizując zlecone zadania i dbając o codzienne funkcjonowanie nieruchomości.
Dream Estate Nieruchomości w ramach zawartej umowy zwykle przejmuje kompleksową obsługę administracyjną, w tym prowadzenie dokumentacji wspólnoty, przygotowywanie projektów uchwał, organizację zebrań oraz realizację uchwał właścicieli. Nasze obowiązki obejmują również zarządzanie finansami – sporządzanie planów gospodarczych, prowadzenie ewidencji opłat, nadzór nad windykacją należności oraz przygotowywanie sprawozdań finansowych.
W obszarze obsługi technicznej odpowiadamy za bieżący nadzór nad stanem technicznym nieruchomości, koordynację przeglądów, napraw oraz współpracę ze sprawdzonymi podwykonawcami – firmami sprzątającymi, konserwatorami, hydraulikami czy elektrykami. W zależności od potrzeb wspólnoty, zakres powierzonych nam zadań może być dodatkowo rozszerzany o działania związane z przygotowaniem inwestycji remontowych czy prowadzeniem przetargów.
Koszt zarządzania nieruchomością zależy od wielu czynników, przede wszystkim od zakresu obowiązków określonych w umowie o zarządzanie, specyfiki budynku, liczby lokali, rodzaju i zakresu obsługi udogodnień w częściach wspólnych, oraz całkowitej powierzchni użytkowej nieruchomości.
Najczęściej stawka za zarządzanie wyrażana jest w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej, zgodnie z danymi zawartymi w operacie podziału lokali. Dokładna wysokość opłaty ustalana jest indywidualnie – bezpośrednio z Prezesem Dream Estate Nieruchomości – z uwzględnieniem charakterystyki danego obiektu. Informację o wysokości stawki za zarządzanie można również znaleźć w zatwierdzonym planie gospodarczym wspólnoty mieszkaniowej.
Warto zaznaczyć, że wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi jest zazwyczaj wyższe niż w przypadku obiektów mieszkalnych z lokatorami zamieszkującymi je na stałe. Zupełnie innego podejścia wymaga zarządzanie budynkami przeznaczonymi pod najem krótkoterminowy – tutaj rotacja użytkowników jest intensywna, występuje większe ryzyko usterek i awarii, a jednocześnie oczekiwania względem standardu obsługi, czystości i szybkiego reagowania na zgłoszenia są znacznie wyższe. Dodatkowym wyzwaniem jest to, że właściciele lokali w tego typu inwestycjach często mieszkają poza miejscowością, w której położona jest nieruchomość, co zwiększa odpowiedzialność i zakres działania zarządcy. Stąd tego typu zabudowa w zakresie obsługi często musi sprostać wręcz hotelowym oczekiwaniom osób wynajmujących lokale.
Wspólnoty mieszkaniowe mogą funkcjonować w jednym z dwóch podstawowych modeli zarządzania nieruchomością wspólną: zarządzie właścicielskim albo zarządzie powierzonym. Różnice między tymi formami dotyczą głównie sposobu powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jego kompetencji oraz podstawy prawnej działania.
Zarząd właścicielski to forma, w której członkowie wspólnoty mieszkaniowej wybierają w głosowaniu powszechnym zarząd (jedno- lub wieloosobowy), który odpowiada za bieżące zarządzanie nieruchomością wspólną. Jest to rozwiązanie najczęściej spotykane w starszych wspólnotach mieszkaniowych. Zarząd ten podejmuje decyzje dotyczące bieżących spraw wspólnoty, wykonuje uchwały właścicieli lokali, reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz zarządza finansami nieruchomości wspólnej. Oczywiście najczęściej realizuje te działania delegując je na rzecz firmy zarządzającej. Członkowie zarządu są powoływani i odwoływani uchwałą właścicieli lokali.
Z kolei zarząd powierzony to szczególna forma zarządu nieruchomością wspólną, w której właściciele lokali – najczęściej już na etapie pierwszego ustanowienia odrębnej własności lokali (np. w nowej inwestycji deweloperskiej) – na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali powierzają sprawowanie zarządu konkretnej osobie fizycznej lub prawnej (np. wyspecjalizowanej firmie jaką jest Dream Estate Nieruchomości Sp. z o.o.) na podstawie aktu notarialnego.
Taki zarządca pełni funkcję organu zarządzającego wspólnotą mieszkaniową i wykonuje obowiązki analogiczne do zarządu właścicielskiego, lecz jego kompetencje i sposób działania określa się w umowie o zarządzanie już na etapie wyodrębniania pierwszej własności lokalu. W tym modelu właściciele nie wybierają spośród siebie zarządu i jako cała wspólnota mieszkaniowa sprawują kontrolę nad działalnością zarządcy, którego oczywiście w drodze uchwały mogą z tej funkcji odwołać.
Wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi – takimi jak biurowce, lokale usługowe, galerie handlowe czy aparthotele – jest zazwyczaj znacznie wyższe niż w przypadku klasycznych budynków mieszkalnych. Wynika to z większego zakresu odpowiedzialności, intensywniejszej eksploatacji nieruchomości oraz specyficznych oczekiwań najemców biznesowych.
Z kolei w przypadku zarządzania budynkami wykorzystywanymi pod najem krótkoterminowy (np. apartamentami wakacyjnymi), koszty obsługi są wyższe z uwagi na dużą rotację gości, konieczność utrzymania wysokiego standardu czystości, częste interwencje techniczne oraz zapewnienie sprawnej komunikacji z najemcami.
Zarządzanie nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem dobowy coraz częściej przypomina prowadzenie obiektu hotelowego. Wymaga nie tylko doskonałej organizacji, ale i natychmiastowej reakcji na zgłoszenia techniczne, koordynacji serwisu sprzątającego oraz dbałości o doświadczenie najemcy. Dlatego tego typu zabudowa musi często sprostać oczekiwaniom porównywalnym ze standardem hoteli.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa gdy wyodrębnione zastają co najmniej dwa lokale i zgodnie z ustawą o własności lokali powinna być reprezentowana przez zarząd. Jeśli nie zostanie on wybrany, wspólnoty nie można skutecznie zarejestrować, a przede wszystkim nie może ona skutecznie funkcjonować – np. zawierać umów, prowadzić spraw sądowych, ani dokonywać czynności prawnych. W takim stanie rzeczy po prostu popada w decyzyjny i księgowy paraliż, za który wszyscy właściciele biorą solidarną odpowiedzialność, co niejednokrotnie kończy się wieloletnimi sporami sądowymi.
Do zarządu właścicielskiego może zostać powołana każda osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych, o ile uzyska poparcie większości właścicieli lokali. Funkcję tę może pełnić także osoba spoza grona właścicieli.
Wspólnota mieszkaniowa powinna prowadzić dokumentację prawną, techniczną i finansową. W przypadku budynków skategoryzowanych jako usługowe lub wielomieszkaniowe, istotnym elementem dokumentacji jest książka obiektu budowlanego, w której wpisuje się rodzaje i daty kolejnych obowiązkowych przeglądów, serwisów, remontów oraz innych działań istotnych z punktu widzenia bezpieczeństwa i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości.
Dokumentacja ta powinna być prowadzona w sposób systematyczny i zgodny z przepisami ustawy Prawo budowlane, w szczególności art. 62, który nakłada obowiązek okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego. Obejmuje ona m.in. przeglądy instalacji gazowych, elektrycznych, wentylacyjnych, dźwigów, a także okresową kontrolę stanu technicznego elementów konstrukcyjnych oraz elewacji i dachu.
Oprócz książki obiektu budowlanego, wspólnota mieszkaniowa powinna także prowadzić pełną ewidencję finansową – w tym plan gospodarczy, rozliczenia z dostawcami mediów i usług, a także dokumentację związaną z rozliczeniami z właścicielami lokali. Dokumentacja prawna obejmuje natomiast m.in. uchwały, regulaminy i statut wspólnoty, uchwały właścicieli lokali, umowy zawarte z administratorami, firmami serwisowymi czy dostawcami usług. W firmie Dream Estate Nieruchomości kluczowe dokumenty archiwizowane są zarówno w wersji papierowej, jak i elektronicznej.
Prawidłowe i rzetelne prowadzenie tej dokumentacji nie tylko umożliwia zachowanie zgodności z obowiązującym prawem, lecz także zwiększa transparentność działań wspólnoty oraz stanowi zabezpieczenie w przypadku ewentualnych roszczeń lub kontroli organów nadzoru budowlanego.
Wprawdzie ustawa o własności lokali przewiduje zasadniczo dwa tryby podejmowania uchwał — podczas zebrania poprzez głosowanie bezpośrednie lub w drodze indywidualnego zbierania głosów — to coraz powszechniejszą praktyką stają się zebrania organizowane zdalnie, z wykorzystaniem połączeń audiowizualnych oraz elektronicznego systemu głosowania. Najczęściej korzysta się w tym celu z platform takich jak Zoom czy Google Meet.
Ostateczna decyzja o przyjęciu takiej formy spotkania zależy od wspólnoty mieszkaniowej, jednak warto pamiętać, że udział w zebraniu oraz oddanie głosu może odbywać się również za pośrednictwem pełnomocnika.
W Dream Estate Nieruchomości dysponujemy gotowymi wzorami pełnomocnictw, z których może skorzystać każdy uprawniony właściciel lokalu. Po ich przedłożeniu — osobiście lub korespondencyjnie — wskazana osoba może, w granicach umocowania, brać udział w zebraniach oraz wykonywać prawo głosu w imieniu mocodawcy.
Zarząd nieruchomości to jednoosobowy lub kolegialny organ wspólnoty mieszkaniowej, odpowiedzialny za podejmowanie decyzji dotyczących funkcjonowania wspólnoty oraz jej reprezentowanie na zewnątrz. Jego zadaniem jest m.in. zawieranie umów, nadzór nad bieżącym utrzymaniem nieruchomości oraz realizacja uchwał właścicieli lokali.
Zarządca nieruchomości to natomiast osoba fizyczna lub firma, której powierzono zarządzanie nieruchomością – na podstawie ustawy o własności lokali lub w drodze umowy zawartej z zarządem wspólnoty mieszkaniowej. Zakres jego obowiązków jest zwykle szerszy i obejmuje m.in. nadzór techniczny, finansowy i administracyjny, a także zapewnienie zgodności działań ze stosownymi przepisami prawa.
Z kolei administrator nieruchomości pełni funkcję pomocniczą – jego kompetencje są zazwyczaj bardziej ograniczone i precyzyjnie określone w umowie. Może działać na zlecenie zarządcy lub bezpośrednio na rzecz zarządu wspólnoty, wykonując konkretne zadania, takie jak obsługa techniczna, organizacja przeglądów czy prowadzenie dokumentacji. Z racji węższego zakresu obowiązków, administrator ponosi także mniejszą odpowiedzialność za ewentualne uchybienia bądź zaniechania.
Brak uchwał we wspólnocie mieszkaniowej – zwłaszcza tych dotyczących kluczowych kwestii, takich jak uchwalenie planu gospodarczego (budżetu) – może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, organizacyjnych, a przede wszystkim finansowych.
W sytuacji, gdy wspólnota nie zatwierdzi budżetu, traci formalną podstawę do pobierania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, takich jak sprzątanie, energia elektryczna i cieplna, ubezpieczenie czy naprawy. Taki stan rzeczy destabilizuje finanse wspólnoty i zwykle skutkuje opóźnieniami w płatnościach wobec dostawców, przerwami w dostawach mediów, zaniedbaniami w konserwacji oraz stopniowym obniżeniem wartości rynkowej nieruchomości.
W skrajnym przypadku może dojść do utraty płynności finansowej wspólnoty, czyli faktycznego bankructwa, co oznacza, że wszystkie obowiązki związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej przestają być realizowane. W takich sytuacjach zarządca najczęściej rezygnuje z pełnienia swoich obowiązków, a pełna odpowiedzialność za dalsze działania spoczywa na zarządzie wspólnoty. Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia z właścicielami lokali i nie zostaną podjęte stosowne uchwały, zarząd ma obowiązek wystąpić do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie spraw związanych z finansowaniem wspólnoty.
W przeciwnym razie również członkowie zarządu mogą ponieść odpowiedzialność cywilną za działania (lub zaniechania), które skutkowały szkodą dla wspólnoty. Z kolei brak głosowania nad sprawozdaniem z wykonania budżetu, zwłaszcza w sytuacji, gdy istnieje konieczność pokrycia straty na eksploatacji skutkuje naliczeniem dopłat zgodnie z ustawą o własności lokali.
Dlatego w Dream Estate Nieruchomości przykładamy ogromną wagę do tego, by każde głosowanie doprowadzić do prawomocnego rozstrzygnięcia. Posiadanie formalnej decyzyjności w zakresie finansów oraz realizacji planowanych działań inwestycyjnych określonych w planie gospodarczym jest fundamentem stabilnego i skutecznego zarządzania nieruchomością wspólną.
W dni robocze od poniedziałku do piątku w godz. 8.30-16.00 można kontaktować się z nami telefonicznie pod numerem: +48 696 600 241 lub mailowo na adres zarzadzanie@dreamestate.pl.
Zaliczka, to składka jaką każdy właściciel lokalu wpłata na konto bankowe wspólnoty mieszkaniowej, obejmuje prognozowane koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. W jej skład wchodzą m.in.: opłaty za media, całoroczne sprzątanie, konserwacje, ubezpieczenia oraz inne wydatki wynikające z bieżącego funkcjonowania budynku.
Wysokość zaliczki ustalana jest na podstawie planu gospodarczego, który przyjmowany jest w drodze uchwały właścicieli lokali. Na tej podstawie wyliczana jest łączna kwota niezbędna do pokrycia rocznych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z udziałem danego lokalu w nieruchomości wspólnej – określonym w księdze wieczystej – na bazie przyjętego planu gospodarczego księgowość Dream Estate Nieruchomości ustala wysokość tzw. miesięcznej zaliczki indywidualnej, która przekazywana jest poszczególnym właścicielom.
Rozliczenia mediów we wspólnocie mieszkaniowej dokonywane są na podstawie ich rzeczywistego zużycia. Koszty mediów zużywanych w częściach wspólnych budynku (np. oświetlenie klatek schodowych, zasilanie wind, zużycie wody do sprzątania, elektryczne szlabany) są dzielone pomiędzy wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziału danego lokalu w nieruchomości wspólnej, określonego w księdze wieczystej. Oczywiście zdarza się, że wspólnota w drodze aktów wewnętrznych różnicuje sposób lub zakres rozliczania i użytkowania niektórych części wspólnych np. strefy wellness, jadalni, czy kącików zabaw dla dzieci. Dlatego w Dream Estate Nieruchomości jesteśmy otwarci na doradztwo i opracowanie takich modeli rozliczeń, które są zgodne z ustawą o własności lokali. Celem wszystkich tych działań jest zapewnienie optymalnego podziału opłat dla poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej. Dodatkowo media rozlicza się indywidualnie w tych lokalach, które nie mają samodzielnej instalacji i bezpośredniej umowy z dostawcą mediów, wówczas zużycie:
Gdy podliczniki znajdują się wewnątrz lokali, wówczas to właściciel odpowiada raz na rok, za wykonanie zdjęcia odczytu licznika i przesłania go działu księgowego Dream Estate Nieruchomości /na adres: ksiegowosc@dreamestate.pl/ Natomiast jeśli liczniki znajdują się w ogólnodostępnych miejscach, wówczas wykonuje tę czynność zarządca, lub w jego imieniu konserwator obiektu. Rozliczenie mediów, w tym wszystkich sald wykonuje się zwykle na koniec roku kalendarzowego, chyba że z jakiś szczególnych powodów wspólnota postanowi wykonać je częściej lub w innym terminie.
Stan salda swoich rozliczeń można sprawdzić logując się do systemu tomojdom.pl, gdzie dostępne są informacje o bieżących opłatach, wpłatach oraz ewentualnych zaległościach. Każdy w właścicieli ma swój indywidualny login i hasło. W przypadku trudności z logowaniem, należy skontaktować się z biurem Dram Estate Nieruchomości.
Należy pamiętać, że obieg dokumentacji, analiza wyciągów bankowych i ich wprowadzenie do systemu rozliczeniowego są czasochłonnym procesem, który zajmuje nawet kilkanaście dni. Dlatego może się zdarzyć, że na dany dzień logowania masz wykazaną zaległość, pomimo że wpłaciłeś zaliczkę indywidualną. Wtedy najlepiej napisać do nas na adres: ksiegowosc@dreamestate.pl – niezwłocznie zweryfikujemy Twoje saldo.
Brak lub nieterminowe płacanie zaliczek może skutkować naliczaniem odsetek za zwłokę, a w przypadku długotrwałych zaległości – podjęciem działań windykacyjnych, włącznie z dochodzeniem należności na drodze sądowej.
W przypadku nienależytego zaksięgowania zaliczki indywidualnej, należy niezwłocznie skontaktować się z naszym działem księgowości na adres: ksiegowosc@dreamestate.pl, podając szczegóły przelewu. Po weryfikacji, księgowość dokona odpowiednich korekt w systemie.
Kontakt z odpowiedzialną księgową można nawiązać dzwoniąc w godzinach pracy biura na główny numer telefonu wskazany na stronie internetowej www.dreamestate.pl , i wybierając numer wewnętrzny działu księgowego. Zarządzamy wieloma wspólnotami i jeśli z jakiś przyczyn pracownik nie odbierze telefonu, to prosimy spróbować ponownie w innym terminie, lub dla pewności napisać do nas e-mail na adres: ksiegowosc@dreamestate.pl.
Rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości są przygotowywane i udostępniane właścicielom raz w roku. Obejmują standardowo okres od pierwszego stycznia do trzydziestego pierwszego grudnia. Zwykle wysyłamy je do wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej w pierwszym kwartale roku następującego po roku rozliczeniowym.
Możliwość rozłożenia zaległości na raty istnieje, jednak wymaga indywidualnego uzgodnienia z zarządem wspólnoty lub administratorem. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek i ustalić warunki spłaty.
Z wnioskiem o wydanie pisemnego lub elektronicznego zaświadczenia o niezaleganiu w opłatach należy skierować się do obsługi Dream Estate Nieruchomości drogą e-mailową na adres: ksiegowosc@dreamestate.pl. Po analizie stanu rozliczeń dział księgowy wystawi przedmiotowy dokument w terminie do 7 dni. Z uwagi jednak na coroczne rozliczenie mediów, samo zaświadczenie nie kończy jeszcze rozliczeń pomiędzy właścicielem zbywającym lokal, a wspólnota mieszkaniową. Temat rozwiązuje dopiero roczne rozliczenie mediów, które wskazuje dokładne saldo. Jeśli jednak jest potrzeba wykonania go w innym trybie, należy o to zapytać dział księgowy.
Poszczególne pozycje w rozliczeniu odpowiadają konkretnym kategoriom kosztów, takim jak: opłaty za media, fundusz remontowy, usługi konserwacyjne i serwisowe, sprzątanie, koszenie, odśnieżanie, czy ubezpieczenie nieruchomości. Szczegółowe wyjaśnienia można uzyskać kontaktując się z obsługą Dream Estate Nieruchomości. Warto podkreślić, że wszystkie roczne koszty wspólnoty są szczegółowo omawiane na sprawozdawczym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.
Fundusz remontowy to środki gromadzone przez wspólnotę mieszkaniową na przyszłe remonty i modernizacje części wspólnych nieruchomości, takich jak dach, elewacja, instalacje czy klatki schodowe. Wysokość składki na fundusz jest corocznie ustalana i może być wykorzystana wyłącznie na cele remontowe.
Tak, wspólnota może zdecydować o zmianie lub rezygnacji z usług określonych firm zewnętrznych – np. jeśli nienależycie wykonują swoje obowiązki. Przy czym warto pamiętać, że rezygnacja ze współpracy w trakcie okresowej umowy, może skutkować karami za jej przedwczesne rozwiązanie. Dlatego każda zmiana w tym przedmiocie powinna być poprzedzona wnikliwą analizą i zabezpieczeniem innej firmy.
W celu uzyskania dodatkowego pilota, breloka lub kompletu kluczy należy zgłosić się do obsługi Dream Estate Nieruchomości i złożyć formalny wniosek w tej sprawie na adres zarzadzanie@dreamestate.pl. Zazwyczaj właściciel indywidualnie pokrywa koszt wykonania takiego duplikatu.
Zakres obowiązków konserwatora dotyczy wyłącznie części wspólnych nieruchomości, które najczęściej określa umowa lub zlecenie. Usunięcie usterki, awarii lub remonty w lokalach mieszkalnych są prywatną sprawą właściciela i nie należą do obowiązków zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, która zarazem nie może ponosić kosztów tych napraw.
Sposób zmiany firmy zarządzającej zależy od trybu i rodzaju zawartej umowy o zarządzanie. W przypadku zarządu powierzonego, ustanowionego aktem notarialnym, rozwiązanie współpracy wymaga podjęcia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, która musi zostać zaprotokołowana notarialnie. Natomiast w sytuacji, gdy umowa została zawarta w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, wystarczające jest podjęcie uchwały w zwykłym trybie.
Możliwość rozwiązania umowy bez uchwały wspólnoty może również przysługiwać zarządowi, o ile został on wcześniej do tego upoważniony odrębną uchwałą właścicieli lokali. Należy jednak pamiętać, że sama decyzja o zakończeniu współpracy to jedno, a warunki jej zakończenia – to drugie. Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek działań członkowie wspólnoty lub działający w ich imieniu zarząd powinni dokładnie przeanalizować zapisy umowy, zwłaszcza dotyczące trybu i terminów wypowiedzenia.
Warto mieć również na uwadze, że zarządca może samodzielnie wypowiedzieć umowę na warunkach w niej określonych lub wynikających z prawa cywilnego. Z tego względu kluczowe jest, aby przed rozwiązaniem dotychczasowej umowy wyłonić nowego zarządcę, tak by zapewnić ciągłość obsługi administracyjno-księgowej. W praktyce często rekomenduje się, aby zakończenie współpracy przypadało na ostatni dzień roku obrachunkowego, co ułatwia rozliczenie pełnego okresu sprawozdawczego – choć nie zawsze jest to możliwe.
Po zakończeniu współpracy dotychczasowy zarządca powinien formalnie przekazać nowemu wszystkie dokumenty stanowiące własność wspólnoty, wraz z kompletnym stanem rozliczeń księgowych na dzień ustania umowy.
Sprzątanie części wspólnych budynku realizowane jest przez firmę zewnętrzną lub osoby wskazane przez wspólnotę. Zakres i częstotliwość prac porządkowych określa umowa zawarta przez wspólnotę, podpisywana w jej imieniu przez zarządcę. Najczęściej obowiązki te na podstawie umowy powierza się wyspecjalizowanej firmie lub, w ramach umowy cywilnoprawnej (umowa zlecenie, umowa o pracę), konkretnej osobie. Zdarza się również, że niektóre usługi wykonywane są w drodze indywidualnych zleceń, poprzedzonych przesłaniem do zarządcy oferty dotyczącej realizacji danej usługi.
Nie, właściciel lokalu nie może na własną rękę zlecać usług dotyczących przestrzeni wspólnych. Każde działanie tego typu powinno być uzgadniane z zarządcą lub zarządem wspólnoty.
Jeżeli monitoring został zainstalowany przez wspólnotę mieszkaniową, dostęp do nagrań mają wyłącznie osoby uprawnione – zazwyczaj zarząd lub zarządca nieruchomości. Materiały z monitoringu podlegają rygorystycznym zasadom ochrony danych osobowych i mogą być wykorzystywane wyłącznie w przypadkach prawnie uzasadnionych.
Dostęp do zapisów z monitoringu mogą uzyskać także właściciele lokali, pod warunkiem uprzedniego złożenia wniosku do zarządcy umówienia terminu wizyty w siedzibie biura Dream Estate Nieruchomości celem przeglądnięcia na urządzeniu rejestrującym.
Wszelkie awarie należy niezwłocznie zgłaszać zarządcy w godzinach pracy biura dzwoniąc na numer telefonu znajdujący się na stronie www.dreamestate.pl i przesyłając zgłoszenie na adres: zarzadzanie@dreamestate.pl . Warto podkreślić, że:
W przypadku pilnych takich jak długotrwałe awarie prądu, ogrzewania, wycieki, uszkodzenia dachu, rynien, elewacji, dewastacja pomieszczeń wspólnych, można dzwonić także w dni wolne od pracy.
Wydatki związane z usuwaniem awarii w częściach wspólnych (np. piony wodne, instalacja elektryczna na klatkach) są finansowane z budżetu wspólnoty, czyli ze środków pochodzących z zaliczek wszystkich właścicieli.
Czas naprawy zależy od wielu czynników takich jak: możliwości finansowe wspólnoty, dostępności ekip serwisowych, zakresu uszkodzenia, rękojmi deweloperskiej, a także konieczności uzyskania zgód – np. gdy wymagane są prace w lokalach. Staramy się rozwiązywać zgłoszenia jak najszybciej, jednak niektóre sytuacje wymagają dłuższego postępowania technicznego lub formalnego.
Jeśli usterka dotyczy elementów konstrukcyjnych lub instalacyjnych wewnątrz lokalu i objęta jest rękojmią deweloperską, pisemne zgłoszenie wraz z wezwaniem do jej usunięcia należy skierować bezpośrednio do dewelopera, jednocześnie informując o tym zarządcę.
W przypadku, gdy zgłoszona usterka nie podlega rękojmi lub okres jej obowiązywania już upłynął, należy ją zgłosić zarówno telefonicznie, jak i pisemnie na adres: zarzadzanie@dreamestate.pl.
Tak, wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek posiadać ubezpieczenie części wspólnych, które obejmuje m.in. konstrukcję budynku, instalacje, dach, klatki schodowe czy windy. Polisa nie obejmuje wyposażenia prywatnych lokali – ich ubezpieczenie leży po stronie właścicieli.
Regulamin to dokument ustalający zasady korzystania z części wspólnych oraz zachowania na terenie nieruchomości. Określa m.in. zasady porządku, ciszy nocnej, parkowania czy wyrzucania śmieci. Dokument ten powinniście Państwo mieć na swoim e-mailu, albo jeśli jesteście nowym właścicielem, powinniście go dostać w tzw. „pakiecie powitalnym”, który drogą mailowa przesyłamy każdemu nowemu właścicielowi. Oczywiście zawsze można zwrócić się o przesłanie skanu takiego dokumentu do zarządcy, kierując wniosek na adres: zarzadzanie@dreamestate.pl
Zamiar montażu klimatyzatora lub innego urządzenia, bądź elementu na powierzchni stanowiącej część wspólną nieruchomości – takiej jak elewacja, zewnętrzna część balkonu czy główne drzwi wejściowe do lokalu – należy każdorazowo zgłosić zarządcy i zarządowi wspólnoty mieszkaniowej.
W wielu przypadkach uzyskanie zgody na tego typu ingerencję wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę. Konieczne jest przedstawienie planowanego miejsca oraz sposobu montażu, w celu oceny wpływu inwestycji na elewację oraz inne części wspólne.
Montaż bez wymaganej zgody może skutkować nakazem demontażu.
Zamiar montażu rolet antywłamaniowych lub innego urządzenia, bądź elementu na powierzchni stanowiącej część wspólną nieruchomości – takiej jak elewacja, zewnętrzna część balkonu czy główne drzwi wejściowe do lokalu – należy każdorazowo zgłosić zarządcy i zarządowi wspólnoty mieszkaniowej.
W wielu przypadkach uzyskanie zgody na tego typu ingerencję wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę. Konieczne jest przedstawienie planowanego miejsca oraz sposobu montażu, w celu oceny wpływu inwestycji na elewację oraz inne części wspólne.
Montaż bez wymaganej zgody może skutkować nakazem demontażu.
Gruz i inne odpady remontowe należy usuwać we własnym zakresie – nie wolno ich wyrzucać do ogólnych pojemników na odpady komunalne. Zalecane jest zamówienie specjalnego kontenera lub skorzystanie z punktu selektywnej zbiórki odpadów (PSZOK), ewentualnie kontakt z zarządcą, który pomoże w załatwieniu sprawy.
Dopuszczalne godziny prowadzenia hałaśliwych prac na terenie wspólnoty czasami określa Regulamin porządku domowego. Zazwyczaj są to godziny dzienne w dni robocze (np. 8:00–16:00).
Tak, cisza nocna zwykle obowiązuje od godziny 22:00 do 6:00. W tym czasie należy unikać hałasów mogących zakłócać spokój sąsiadów – dotyczy to m.in. muzyki, prac domowych czy spotkań towarzyskich.
Jeśli miejsce zajął właściciel, którego dane jest znane, należy fotograficznie udokumentować to zdarzenie i poinformować o tym zarządcę. Jeśli jednak nie mamy takiej wiedzy, to najlepiej zgłosić sprawę do operatora najmu krótkoterminowego, a jeśli to nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, można takie zgłoszenie przekazać zarządcy. Dlaczego rekomendujemy zwrócenie się do operatorów najmu? Ponieważ zarządca nie ma praktycznie żadnych możliwości zweryfikowania i skontaktowania się telefonicznie z wynajmującym gościem. Jeśli problem się powtarza, można też wezwać policję.
Tak, wspólnota może wprowadzić zasady korzystania z miejsc postojowych, np. przez przyjęcie regulaminu bądź uchwały ograniczającej liczbę aut przypadających na lokal pod warunkiem, że nie stoi to w sprzeczności z prawem własności do lokalu i przypisanych do niego miejsc postojowych. Celem jest zapewnienie równego dostępu do miejsc wszystkim mieszkańcom.
Warto najpierw zwrócić się do sąsiada z prośbą o usunięcie przedmiotów. Jeśli to nie przyniesie efektu, należy zdarzenie udokumentować zdjęciowo i zgłosić sprawę do zarządcy. Składowanie rzeczy w częściach wspólnych jest zazwyczaj zabronione regulaminem i może być podstawą do interwencji.
W pierwszej kolejności zdarzenie trzeba udokumentować fotograficznie (w tym filmowo) i poinformować o nim sąsiada. Jeśli poszkodowany nie porozumie się ze sprawcą, bo ten nie przyzna się do winy, wówczas należy zwrócić się do zarządcy pisząc na adres: zarzadzanie@dreamesytate.pl. W mailu trzeba szczegółowo opisać awarię i załączyć zdjęcia. Następnie szkodę zgłasza się do firmy, w której zawarto polisę na ubezpieczenie lokalu – własnego lub sprawcy. W przypadku sporów co do winy lub odszkodowania, pomocna może być ekspertyza techniczna rzeczoznawcy lub zgłoszenie sprawy do zarządcy. Warte podkreślenia jest to, że w takich przypadkach nie korzysta się z polisy ubezpieczeniowej zarówno zarządcy, jak i wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli hałas występuje sporadycznie, warto najpierw porozmawiać z sąsiadem. Gdy to nie przynosi skutku, można zgłosić problem do zarządcy, a w sytuacjach uporczywych – wezwać odpowiednie służby (straż miejską lub policję), szczególnie jeśli naruszana jest cisza nocna. Należy przy tym przypilnować, by funkcjonariusz sporządził notatkę służbową z interwencji, oraz, dla celów dowodowych, sprawdził stan psychofizyczny zakłócających ciszę.
Sama wspólnota nie może nakładać kar finansowych, ale może kierować sprawę do sądu cywilnego lub zawiadomić odpowiednie organy. Może też złożyć wniosek o eksmisję w szczególnie drastycznych przypadkach uporczywego naruszania zasad współżycia sąsiedzkiego.
Powtarzające się naruszenia należy dokumentować i zgłaszać zarządcy oraz policji. Przy wizycie policji zadbać o sporządzenie notatki służbowej oraz sprawdzeniu stanu psychofizycznego zakłócających ciszę, która może być materiałem dowodowym przy ewentualnym postepowaniu sadowym. W zależności od specyfiki wspólnoty mieszkaniowej, pomocnym źródłem wiedzy może okazać się także zapis z monitoringu. Wszystkie te materiały wraz z datami są cennymi dowodami w dochodzeniu roszczeń odszkodowawczych.
Należy zgłosić problem udokumentować zdjęciowo i przesłać informację w tym przedmiocie do zarządcy, który może wystosować oficjalne upomnienie. Na większości wspólnot jest oznakowania z zakazem pozostawiania psich odchodów, co znacząco wpłynęło na poprawę estetyki terenów zielonych.
